공인중개사 [公認仲介士 / Licensed Real Estate Agent]

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1. 공인중개사란?

공인중개사(公認仲介士 / Licensed Real Estate Agent)는 토지와 건축물, 그 밖의 토지의 정착물과 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위수행하는 자격이다.

공인중개사법 제2조(정의) "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.

국가전문자격증 중 하나로 공인중개사 사무소를 등록하려면 이 자격증이 필요하다. 그렇기 때문에 자격증 대여행위가 굉장히 많았고 무등록, 무자격 중개업 시 징역 3년 또는 3천만 원 이하의 벌금으로 형량이 강화되고 단속이 강해짐에도 여전히 자격증 대여가 활발하다. 법무사나 세무사처럼 단일법률로 공인중개사법이 존재하는 전문직이나 현실적으로는 대부분 다른 전문직만큼 인정 받지 못하는 것이 현실이다. 아무래도 인원도 많고 진입장벽이낮으며,업무의 난이도 또한 타 전문직에 비하면 쉽게생각하는 사람이 대부분이기때문, 허나 실제로 업무를 해보면 절대 그렇지 않으며 최근 공인중개사 시험 난이도가상승하고, 상대평가 전환이 국회에도 발의[7]되는 등 진입장벽이 높아지고 있다.
현재 단일 자격증 시험 중 가장 응시인원이 많은 것으로도 유명하다. 수능, TOEIC, 9급 공무원 시험과 함께 대한민국 4대 시험이다. 특히 순수 국가주관 시험만 따지면 수능 바로 밑에 들어가는 메이저 시험이다. 13회(2002년) 시험에서는 26만 명까지 응시접수했으나, 시장 경쟁이 치열해지고 부동산 경기가 죽으면서 2013년에는 응시접수자가 6만 명선까지 줄어들었다가 조금씩 응시자가 늘어나 26회부터 20만 명이 넘은 인원이 몰리고 있다.
보통 중개업소마다 적게는 1억 원에서 많게는 수억 원까지 보험에 가입되어 있다. 다만, 무등록 불법 업소나 브로커 등을 통해 중개 받다가 사고가 나면 짤없이 한 푼도 못 받는다. 한도 내에선 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받을 수 있으나 배상 한도가 초과된 상태라면 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받지 못할 수도 있다. 이런 경우엔 민사소송을 통해서 손해배상을 받아낼 수는 있지만 영세업체가 대부분이라 손해보전을 받기 매우 어려우며 그나마도 계약내역의 확인은 어디까지나 계약 당사자의 의무이기 때문에 이에 따른 과실상계가 들어가므로 전액 보전은 불가능에 가깝다.

공인중개사법 제2조(정의)

"중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
"중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
"개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
"소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
"중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

공인중개사법 제29조 (개업공인중개사등의 기본윤리)

개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.
개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.

공인중개사법 제30조(손해배상 책임등에 관한보장)

개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

2. 공인중개사 시험

국가전문자격증 중 하나로 공인중개사 사무소를 등록하려면 이 자격증이 필요하다. 그렇기 때문에 자격증 대여행위가 굉장히 많았고 무등록, 무자격 중개업 시 징역 3년 또는 3천만 원 이하의 벌금으로 형량이 강화되고 단속이 강해짐에도 여전히 자격증 대여가 활발하다. 법무사나 세무사처럼 단일법률로 공인중개사법이 존재하는 전문직이나 현실적으로는 대부분 다른 전문직만큼 인정 받지 못하는 것이 현실이다. 아무래도 인원도 많고 진입장벽이낮으며,업무의 난이도 또한 타 전문직에 비하면 쉽게생각하는 사람이 대부분이기때문, 허나 실제로 업무를 해보면 절대 그렇지 않으며 최근 공인중개사 시험 난이도가상승하고, 상대평가 전환이 국회에도 발의되는 등 진입장벽이 높아지고 있다.
매년 8월 중순에 접수해 10월(마지막 토요일)에 시험이 있다. 1차, 2차 모두 각 과목 40문제(총 200문제)이며 과락(40점 미만)없이 평균 60점 이상(즉 120문제 이상 정답)이어야 한다. 예를 들어, 1차 시험의 경우 부동산학개론에서 80점을 받았을 경우 민법에서 40점만 받아도 평균 60점으로 1차 합격이 가능하다. 2016년도까지는 1차(2과목)시험을 오전에 본 후 오후에 2차(3과목)시험을 쉬는 시간 없이 150분 동안 진행하였지만, 2017년 28회 시험부터 2차 과목 중 중개사법령 및 중개실무와 공법과목을 본 후 30분의 휴식시간 이후 마지막 과목인 공시법 및 세법에 대해 시험을 치른다(분리 시행). 총 시험 시간은 같다. 이는 150분(2시간 30분 동안) 움직이지 못하고 3과목을 응시해야 하는 불편함으로 민원이 많았기 때문에 바뀐 것. 1차, 2차 모두 총 5과목이지만 사실상 민법, 민사특별법(주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 가등기담보 등에 관한 법률, 부동산실명법, 집합건물법) , 부동산학개론, 공인중개사법, 부동산거래신고등에관한법률, 민사집행법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률, 부동산등기법, 세법(지방세법, 지방세기본법, 소득세법, 국세기본법) , 국토계획법, 도시개발법, 도시및 주거환경 정비법, 건축법, 주택법, 농지법 등으로 세분화 된다. 학습범위가 상당히 광범위하므로 정답률 높은 프로그램을 선택하는 것이 유리하다. 후에는 변경될 수 있겠지만, 현재는 절대평가이기 때문에 너무 깊숙하게 보다간 피를 보게 될 수 있다. 과감하게 이해가 안되는 부분은 버리거나 후순위로 미루는 것이 건강에 좋다. 부동산학개론의 경우 부동산에 관련된 기본적인 내용을 배운다. 다행히 학부수준까지 파고들지는 않는다. 부동산학 개론에서 등급컷을 위해 건드리는 곳은 계산 파트로, 일반적으로 부동산금융론 파트에서 내는 편. 물론 현재는 절대평가이므로 딱봐도 시간 오래 걸리고 어려워 보이는 계산문제는 과감하게 버리는 전략을 세울 수 있다. 계산문제가 아닌 이론문제에서는 부동산 감정평가론 쪽이 상대적으로 생소해서 만만하지 않을 수 있다. 부동산 일반 상식에 대한 문제기 때문에, 동차를 준비하면 공짜지만 1차만 들으면 알 수 없는 문제가 나오기도 하며, 신경향 단어나, 정책 시행 순서같은 지엽적인 곳에서 틀리라고 출제한 적도 있다. 1차, 2차 할 것 없이 민법과 민사특별법이 악명이 높다. 대략, 법과대학 학부 전공생 수준의 문제가 출제된다. 법조문을 외우는 수준이 아니라, 비 일상적인 법률용어 일반을 잘 이해할 수 있어야 하고 적어도 민사 주요 판례 정도는 독해가 가능한 수준이 되어야 한다. 법학 비전공생의 경우에는 사실상 민법 부분에 한해서는 학부 전공생 수준의 학력을 갖춰야만 합격선에 이를 수 있다는 것이다. 뒤집어 말하자면, 법학 전공생이나 관련 시험을 준비한 경력이 있다면 별다른 공부를 하지 않더라도 수험내용이 호환되고 공인중개사의 민법 시험범위가 '부동산 중개 관련'으로 한정하여 더 좁기 때문에 무난하게 수험 준비가 가능하다. 앞으로도 민법 분야에서는 난이도가 떨어질 일은 사실상 없다. 점점 더 청년층이 공인중개사 시험에 몰리는 만큼, 이 청년층을 상대로 변별력을 갖춰야 하기에 앞으로 계속 빡세지면 빡세졌지 덜하게 되진 않을 것이다. 2차과목의 경우 1차과목과 달리 개정이 자주 일어나는 법령들인만큼 학원이나 커뮤니티의 힘을 빌어서 개정이 되나 안 되었나를 자주 확인해줘야한다. 2차과목의 고비는 공법과목으로, 시험범위가 매우 방대하다보니 중요 포인트 위주로 공부해서 과락을 피할정도로는 공부하고 다른 2차 과목으로 부족한 평균 점수를 채우는 것이 정신건강상 좋다. 실제로 법조문을 검색해보면 시행 규칙의 자잘한 법조문이나 별표 서식 내용 등 사이드에서 시험문제가 튀어나온 경우가 상당히 많다보니 양은 더럽게 많은데, 무엇이 나올지 모르기에 수험생의 멘탈을 흔든다. 공법만 시험 보는 것이 아니기에 공법 6개 법률의 핵심 줄기위주로 보고 사이드는 간간히 보충하는 정도로 하자. 공법은 공인중개사 시험의 합격률을 사실상 손에 쥐고 흔드는 과목이라고 할 수 있다. 특히 건축법, 주택법 부분은 지엽적으로 나오는 경우가 많다. 그나마 만만한 파트는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 양은 적지 않으나 1단원이라 가장 수험생들이 많이 보고 실제로도 문제 할당량이 가장 많은 파트라 그나마 친숙하다. 공인중개사법의 경우 시험범위 자체는 좁은 편이지만, 40 문제로 많게 배정된 만큼 말장난으로 괴롭히는 경우가 많다. 공인중개사법보다는 부동산 거래 신고등에 관한 법률이나 중개실무 파트가 점수를 갉아 먹는다. 중개실무 파트에서 민사특별법과 조금 겹치는 부분이 있다(주임법, 상임법). 중개실무 파트의 경우 파트 이름 답게 실무와 법이 충돌되면 법은 이래도 '실무에서 이렇게 더 많이 하는 경우가 많은데?'하고 이의제기시 실무 부분의 손을 들어주는 경우가 많다. 과거에는 공법에서 점수를 깎고 공인중개사법에서 점수를 채운다는 인식이었으나 공인중개사법도 난이도가 서서히 올라가는 추세다. 공시세법은 크게 지적법 12문제, 등기법 12문제, 세법 16문제로 이루어져있다..공시세법의 공시에 관한 내용 중 지적법(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 파트는 법 조문 자체에 관한 내용들이라 상대적으로 쉽다. 공시세법에서 가장 고득점을 노려야하는 파트. 가끔 뜬끔 없는 지엽적인 곳에서 튀어나오기는 하나, 그럼에도 제일 만만한 파트다. 등기법 파트는 등기법 뿐만 아니라 법조문으로만은 파악하기 힘든 등기예규에 관한 내용도 들어가기에 얼마든지 어렵게 나올수 있다. 등기법은 민법과 어느정도 연계 되어 있다. 공시세법 중 세법에 관한 파트는 문제수가 적은데 범위는 꽤 넓다보니 의외의 복병이 되는 파트이다. 매 시험마다 문제 출제 비중도 다 다르다보니 열심히 공부한 세목이 안나오거나 지엽적인 쪽에서 시험 문제가 나오는 경우도 있다. 부동산에 관한 세목인 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 등록면허세, 종합소득세 등 문제 수에 비해서 범위가 광범위하다. 특히, 기본법 파트인 조세총론의 범위도 무시할양은 아니다. 세법의 하이라이트는 양도소득세 파트. 세무사 시험에 비하면 새발의 피라지만, 범위에 비해서 세법에 할당된 문제수가 적다 보니 그만큼 시간을 들이기도 가성비가 애매하다. 특히 세금은 모든 정권의 핫 이슈라 세법의 개정이 자주 일어나므로, 학원 등으로 수강하면 모를까 독학이라면 반드시 주의하자. 시험당일날 적용되는 법률, 판례 등이 적용되므로 여러 사이트에서 법이 작년과 달리 개정이 되었는가, 개정이 되었다면 시험당일에는 적용이되는 법률인가에 대해서도 정보를 얻어야한다. 특히 판례가 바뀌는 경우도 있기에 정보 습득이 느리면 시험장에서 당당히(?) 예전 판례를 생각해서 틀려버릴 수 있다. 예를들어, 공유자가 무단으로 토지 독점 사용시 토지 인도 청구가능 유무에 대한 판례의 변경과 분묘기지권 시효취득시 의 지료지급 유무. 2020년 10월 31일 제31회 공인중개사 시험이 실시되었다. 부동산업계 전반에 대한 관심 증가가 영향을 끼쳐서인지 34만 명이 접수하여 역대 최다 기록을 세웠으며, 개그맨 서경석도 이날 시험에 응시했다고 한다. 기사 특히 이번 시험 난이도는 2019년에 비해 훨씬 더 어려웠다는 반응이 많다. 2021년에는 드디어 응시인원이 40만 명을 돌파하였다. 대한민국 대표 시험인 대학수학능력시험의 지위마저 위협할 정도로 공인중개사시험의 위상이 올라간 것인데 이는 고령화와 부동산 호황과 맞물린 것이다. 12월 1일 결과가 나왔으며, 1차는 전년도와 난이도가 비슷했으며(약 21퍼센트), 2차는 공법을 제외한 과목에서 단순 두문자 암기만으로는 풀수없을 정도로 상승하였으나, 공법에 평이한 문제가 많이 출제되며 평년 수준의 합격률(약 29퍼센트)을 유지했다. 이의신청이 무려 4문제나 받아들여져 합격률이 3%이상 상승한 몫도 크다.

공인중개사법 제4조(자격시험)

공인중개사가 되려는 자는 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하여야 한다.

공인중개사법 시행령 제5조(시험방법 및 시험의 일부면제)

시험은 제1차시험 및 제2차시험으로 구분하여 시행한다. 이 경우 제2차시험은 제1차시험에 합격한 자를 대상으로 시행한다.
제1항에도 불구하고 법 제4조제1항 또는 같은 조 제2항에 따라 시험을 시행하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 국토교통부장관(이하 “시험시행기관장”이라 한다)이 필요하다고 인정하는 경우에는 제1차시험과 제2차시험을 구분하되 동시에 시행할 수 있으며, 이 경우 제2차시험의 시험방법은 제4항에 따른다.
제2항의 규정에 따라 제1차시험과 제2차시험을 동시에 시행하는 경우에는 제1차시험에 불합격한 자의 제2차시험은 무효로 한다.
제1차시험은 선택형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다.
제2차시험은 논문형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다.
제1차시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차시험을 면제한다.

3. 시험 정보

3.1 응시 자격

*** 제한 없음
※ 다만, 다음의 각호에 해당하는 경우에는 공인중개사 시험에 응시할 수 없음.
공인중개사법 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분 받은 날로부터 시험시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자
제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자

3.2 시험 시간

구분

시험과목

문항수

시험시간

시험방법

제1차시험 (2과목)

1. 부동산학개론(부동산감정평가론 포함) 2. 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

과목당 40문항 (1번~80번)

100분 (09:30~11:10)

객관식 5지선택형

제2차시험 1교시 (2과목)

1. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무 2. 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정

과목당 40문항 (1번~80번)

100분 (13:00~14:40)

객관식 5지선택형

제2차시험 2교시 (1과목)

1. 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법

40문항 (1번~40번)

50분 (15:30~16:20)

객관식 5지선택형

3.3 합격 기준

구 분

합 격 결 정 기 준

1차시험

매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자

2차시험

매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자

※ 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험에 대하여는 「공인중개사법」시행령 제5조제3항에 따라 이를 무효로 함 요약하면, 1차같은 경우는 80문제중 48개 이상을 맞아야 하고, 중요한 것은 매 과목은 무조건 16개 이상을 맞아야 한다. 1개 배점이 2.5점이니 2.5*16=40이다. 2차는 120문제중 72개 이상을 맞춰야 한다.

3.4 시험 과목 및 출제 비율

구분

시험과목

시험범위

출제비율

제1차 (2과목)

① 부동산학개론

1. 부동산학개론 (세부내역 하단 참조)

85%내외

2. 부동산감정평가론 (세부내역 하단 참조)

15%내외

② 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

1. 민법의 범위 1) 총칙 중 법률행위 2) 질권을 제외한 물권법 3) 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차

85%내외

2. 민사특별법의 범위 1) 주택임대차보호법 2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 3) 가등기담보 등에 관한 법률 4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 5) 상가건물 임대차보호법

15%내외

제2차 1교시 (2과목)

① 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무

1. 공인중개사법 2. 부동산 거래신고 등에 관한 법률

70%내외

3. 중개실무

30%내외

② 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

30%내외

2. 도시개발법 3. 도시 및 주거환경정비법

30%내외

4. 주택법 5. 건축법 6. 농지법

40%내외

제2차 2교시 (1과목)

① 부동산공시에 관한 법령 (부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법

1. 부동산등기법

30%내외

2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2장제4절 및 제3장

30%내외

3. 부동산 관련 세법(상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 제외)

40%내외

※ 「부동산학개론」의 시험범위 세부내역

구분

소구분

1. 부동산학 총론

1) 부동산의 개념과 분류 2) 부동산의 특성(속성)

2. 부동산학 각론

1) 부동산경제론

① 부동산의 수요와 공급 ② 부동산가격이론 ③ 부동산의 경기변동

2) 부동산시장론

① 부동산시장 ② 입지 및 공간구조론

3) 부동산정책론

① 부동산정책의 의의 및 기능 ② 토지정책 ③ 주택정책 ④ 부동산 조세정책

4) 부동산투자론

① 부동산투자 이론 ② 부동산 투자분석 및 기법

5) 부동산금융론

① 부동산 금융․증권론

6) 부동산개발 및 관리론

① 부동산 이용 및 개발 ② 부동산 관리 ③ 부동산 마케팅

부동산 감정평가론

① 감정평가의 기초이론 ② 감정평가방식 ③ 부동산가격 공시제도

4. 진로

공인중개사법 제18조(명칭)

개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 한다.
개업공인중개사가 아닌 자는 "공인중개사사무소", "부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니된다.

부동산 중개업을 할 권리가 생긴다. 거리에서 많이 보는 "OO부동산", "XX부동산" 등이 바로 개업공인중개사 사무실이다. 하는 일은 부동산, 즉 집이나 토지 등의 매매나 임대를 중간에서 중개해 주는 것. 물론 부동산 매매나 임대 시에 당사자끼리 만나서 진행해도 문제는 없지만, 부동산 주인이 매수자나 세입자를 찾는 것부터가 문제고, 찾았다고 해도 계약 방법이 어려운 만큼 이런 일들을 해 주는 공인중개사는 거의 필수다. 한편 90년대부터 2000년대 초에는 복비를 아끼기 위해 공인중개사를 거치지 않고 직접"세놓습니다"같은 광고를 하고 집주인이 세입자가 될 사람들에게 집을 보여주는 경우도 많았는데 이를 이용한 범죄자들이 기승을 부렸던 적도 있었으며 '이수일연쇄살인강도사건'이 대표적인 사례로 꼽히고있다. 이에따라 형사나 경찰관계자들은 꼭 부동산중개업자를 끼고 거래를 할 것을 권장한다. 부동산 주인은 공인중개사에게 부동산을 내놓고, 부동산을 찾는 매수자나 세입자는 공인중개사를 만나 상담하면서 조건에 맞는 부동산을 찾으면 되기 때문. 그리고 거래가 이루어지면 공인중개사는 중개보수를 받는다.
"복덕방"이라는 명칭으로도 부르기도 하는데 이는 개업공인중개사 사무실과 다르다. 일명 자격시험 시행 전(1984년 이전)에 중개를 업으로 영위했던 기득권을 보호하기 위해 자격증 없이 중개업을 가능하게 국가에서 업무에 제한조건을 걸어 인정해주는 중개인이다. "공인중개사사무소"라는 문자를 사용하면 안되고, 영업소가 위치한 지역에 있는 매물만 중개업이 가능하고, 신규 등록이 불가하여 시간이 지나면 자연히 사라질 예정이다. 현재에도 거의 찾아보기 힘들다.
법무사와 많이 엮이는 직종이다. 부동산 매매시 등기를 해야 하는데 이쪽 업무는 공인중개사가 못한다. 따라서 공인중개사는 등기 업무를 법무사에게 의뢰해서 진행한다. 아예 법무사와 동업해서 공인중개사 사무실 겸 법무사 사무실을 하는 경우도 있다. 이에 공인중개사 업계 일부에서는 아예 등기신청권을 가져오고자 목소리를 내고 있다.
예전과 다르게 자격증 쓰임새는 다양하고 무한한 발전 가능성이 있다. 그래서 그런지 시험 응시자들을 보면 10대~70대까지 다양하며 응시 준비자들도 많아 공인중개사 관련 네이버 카페, 다음 카페 등이 적지 않은 편, 카페를 참고하면 공부 방법, 시험정보, 최근 판례 등을 도움받을 수 있으니 참고해서 한다면 시험을 조금 더 수월하게 할 수도 있으니 찾아보는 것도 좋다. 최근 부동산 학과생들은 물론이고 상경 대생들이 많이 시험에 응시한다. 금융권 취업을 위한 최소한의 스펙이고 이는 부동산 대출을 주 업무로 하는 은행 등 금융업계에서 부동산 지식을 많이 요하기 때문이다.
이런 부동산 중개 시장과 공인중개사 자격증의 쓰임에 힘입어 공인중개사 자격증 소지자는 2021년도에 46만 3천명이 넘는 상황이다. 해마다 2만명 정도가 시험에 합격하는 상황이니 23년도에 50만명 돌파가 확실시 된다. 물론 장롱으로 남아있는 사람도 많지만 활동하고 있는 수도 11만명 정도로 활발한 상태이다. (한해 2만명 넘게 쏟아지는 공인중개사)
한국부동산원 신입 공채(부동산 직무 한정)에서 가산점이 있다. 그리고 공무원 시험/경찰공무원에서는 토익 600점이나 컴활 2급을 받았을 때와 동일하게 2점의 가산점을 준다. 학점은행제도에서 학점 인정이 된다. 주택관리사, 전기기사, 경비지도사와 함께 취득하면 임대관리, 시설, 경비용역회사 관리직으로도 갈 수 있다.

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1. 공인중개사란?

공인중개사(公認仲介士 / Licensed Real Estate Agent)는 토지와 건축물, 그 밖의 토지의 정착물과 대통령령이 정하는 재산권 및 물건 등의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위수행하는 자격이다.

공인중개사법 제2조(정의) "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.

국가전문자격증 중 하나로 공인중개사 사무소를 등록하려면 이 자격증이 필요하다. 그렇기 때문에 자격증 대여행위가 굉장히 많았고 무등록, 무자격 중개업 시 징역 3년 또는 3천만 원 이하의 벌금으로 형량이 강화되고 단속이 강해짐에도 여전히 자격증 대여가 활발하다. 법무사나 세무사처럼 단일법률로 공인중개사법이 존재하는 전문직이나 현실적으로는 대부분 다른 전문직만큼 인정 받지 못하는 것이 현실이다. 아무래도 인원도 많고 진입장벽이낮으며,업무의 난이도 또한 타 전문직에 비하면 쉽게생각하는 사람이 대부분이기때문, 허나 실제로 업무를 해보면 절대 그렇지 않으며 최근 공인중개사 시험 난이도가상승하고, 상대평가 전환이 국회에도 발의[7]되는 등 진입장벽이 높아지고 있다.
현재 단일 자격증 시험 중 가장 응시인원이 많은 것으로도 유명하다. 수능, TOEIC, 9급 공무원 시험과 함께 대한민국 4대 시험이다. 특히 순수 국가주관 시험만 따지면 수능 바로 밑에 들어가는 메이저 시험이다. 13회(2002년) 시험에서는 26만 명까지 응시접수했으나, 시장 경쟁이 치열해지고 부동산 경기가 죽으면서 2013년에는 응시접수자가 6만 명선까지 줄어들었다가 조금씩 응시자가 늘어나 26회부터 20만 명이 넘은 인원이 몰리고 있다.
보통 중개업소마다 적게는 1억 원에서 많게는 수억 원까지 보험에 가입되어 있다. 다만, 무등록 불법 업소나 브로커 등을 통해 중개 받다가 사고가 나면 짤없이 한 푼도 못 받는다. 한도 내에선 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받을 수 있으나 배상 한도가 초과된 상태라면 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받지 못할 수도 있다. 이런 경우엔 민사소송을 통해서 손해배상을 받아낼 수는 있지만 영세업체가 대부분이라 손해보전을 받기 매우 어려우며 그나마도 계약내역의 확인은 어디까지나 계약 당사자의 의무이기 때문에 이에 따른 과실상계가 들어가므로 전액 보전은 불가능에 가깝다.

공인중개사법 제2조(정의)

"중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
"중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
"개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
"소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
"중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.

공인중개사법 제29조 (개업공인중개사등의 기본윤리)

개업공인중개사 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서 지녀야 할 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다.
개업공인중개사등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. 개업공인중개사등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.

공인중개사법 제30조(손해배상 책임등에 관한보장)

개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

2. 공인중개사 시험

국가전문자격증 중 하나로 공인중개사 사무소를 등록하려면 이 자격증이 필요하다. 그렇기 때문에 자격증 대여행위가 굉장히 많았고 무등록, 무자격 중개업 시 징역 3년 또는 3천만 원 이하의 벌금으로 형량이 강화되고 단속이 강해짐에도 여전히 자격증 대여가 활발하다. 법무사나 세무사처럼 단일법률로 공인중개사법이 존재하는 전문직이나 현실적으로는 대부분 다른 전문직만큼 인정 받지 못하는 것이 현실이다. 아무래도 인원도 많고 진입장벽이낮으며,업무의 난이도 또한 타 전문직에 비하면 쉽게생각하는 사람이 대부분이기때문, 허나 실제로 업무를 해보면 절대 그렇지 않으며 최근 공인중개사 시험 난이도가상승하고, 상대평가 전환이 국회에도 발의되는 등 진입장벽이 높아지고 있다.
매년 8월 중순에 접수해 10월(마지막 토요일)에 시험이 있다. 1차, 2차 모두 각 과목 40문제(총 200문제)이며 과락(40점 미만)없이 평균 60점 이상(즉 120문제 이상 정답)이어야 한다. 예를 들어, 1차 시험의 경우 부동산학개론에서 80점을 받았을 경우 민법에서 40점만 받아도 평균 60점으로 1차 합격이 가능하다. 2016년도까지는 1차(2과목)시험을 오전에 본 후 오후에 2차(3과목)시험을 쉬는 시간 없이 150분 동안 진행하였지만, 2017년 28회 시험부터 2차 과목 중 중개사법령 및 중개실무와 공법과목을 본 후 30분의 휴식시간 이후 마지막 과목인 공시법 및 세법에 대해 시험을 치른다(분리 시행). 총 시험 시간은 같다. 이는 150분(2시간 30분 동안) 움직이지 못하고 3과목을 응시해야 하는 불편함으로 민원이 많았기 때문에 바뀐 것. 1차, 2차 모두 총 5과목이지만 사실상 민법, 민사특별법(주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 가등기담보 등에 관한 법률, 부동산실명법, 집합건물법) , 부동산학개론, 공인중개사법, 부동산거래신고등에관한법률, 민사집행법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률, 부동산등기법, 세법(지방세법, 지방세기본법, 소득세법, 국세기본법) , 국토계획법, 도시개발법, 도시및 주거환경 정비법, 건축법, 주택법, 농지법 등으로 세분화 된다. 학습범위가 상당히 광범위하므로 정답률 높은 프로그램을 선택하는 것이 유리하다. 후에는 변경될 수 있겠지만, 현재는 절대평가이기 때문에 너무 깊숙하게 보다간 피를 보게 될 수 있다. 과감하게 이해가 안되는 부분은 버리거나 후순위로 미루는 것이 건강에 좋다. 부동산학개론의 경우 부동산에 관련된 기본적인 내용을 배운다. 다행히 학부수준까지 파고들지는 않는다. 부동산학 개론에서 등급컷을 위해 건드리는 곳은 계산 파트로, 일반적으로 부동산금융론 파트에서 내는 편. 물론 현재는 절대평가이므로 딱봐도 시간 오래 걸리고 어려워 보이는 계산문제는 과감하게 버리는 전략을 세울 수 있다. 계산문제가 아닌 이론문제에서는 부동산 감정평가론 쪽이 상대적으로 생소해서 만만하지 않을 수 있다. 부동산 일반 상식에 대한 문제기 때문에, 동차를 준비하면 공짜지만 1차만 들으면 알 수 없는 문제가 나오기도 하며, 신경향 단어나, 정책 시행 순서같은 지엽적인 곳에서 틀리라고 출제한 적도 있다. 1차, 2차 할 것 없이 민법과 민사특별법이 악명이 높다. 대략, 법과대학 학부 전공생 수준의 문제가 출제된다. 법조문을 외우는 수준이 아니라, 비 일상적인 법률용어 일반을 잘 이해할 수 있어야 하고 적어도 민사 주요 판례 정도는 독해가 가능한 수준이 되어야 한다. 법학 비전공생의 경우에는 사실상 민법 부분에 한해서는 학부 전공생 수준의 학력을 갖춰야만 합격선에 이를 수 있다는 것이다. 뒤집어 말하자면, 법학 전공생이나 관련 시험을 준비한 경력이 있다면 별다른 공부를 하지 않더라도 수험내용이 호환되고 공인중개사의 민법 시험범위가 '부동산 중개 관련'으로 한정하여 더 좁기 때문에 무난하게 수험 준비가 가능하다. 앞으로도 민법 분야에서는 난이도가 떨어질 일은 사실상 없다. 점점 더 청년층이 공인중개사 시험에 몰리는 만큼, 이 청년층을 상대로 변별력을 갖춰야 하기에 앞으로 계속 빡세지면 빡세졌지 덜하게 되진 않을 것이다. 2차과목의 경우 1차과목과 달리 개정이 자주 일어나는 법령들인만큼 학원이나 커뮤니티의 힘을 빌어서 개정이 되나 안 되었나를 자주 확인해줘야한다. 2차과목의 고비는 공법과목으로, 시험범위가 매우 방대하다보니 중요 포인트 위주로 공부해서 과락을 피할정도로는 공부하고 다른 2차 과목으로 부족한 평균 점수를 채우는 것이 정신건강상 좋다. 실제로 법조문을 검색해보면 시행 규칙의 자잘한 법조문이나 별표 서식 내용 등 사이드에서 시험문제가 튀어나온 경우가 상당히 많다보니 양은 더럽게 많은데, 무엇이 나올지 모르기에 수험생의 멘탈을 흔든다. 공법만 시험 보는 것이 아니기에 공법 6개 법률의 핵심 줄기위주로 보고 사이드는 간간히 보충하는 정도로 하자. 공법은 공인중개사 시험의 합격률을 사실상 손에 쥐고 흔드는 과목이라고 할 수 있다. 특히 건축법, 주택법 부분은 지엽적으로 나오는 경우가 많다. 그나마 만만한 파트는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률로 양은 적지 않으나 1단원이라 가장 수험생들이 많이 보고 실제로도 문제 할당량이 가장 많은 파트라 그나마 친숙하다. 공인중개사법의 경우 시험범위 자체는 좁은 편이지만, 40 문제로 많게 배정된 만큼 말장난으로 괴롭히는 경우가 많다. 공인중개사법보다는 부동산 거래 신고등에 관한 법률이나 중개실무 파트가 점수를 갉아 먹는다. 중개실무 파트에서 민사특별법과 조금 겹치는 부분이 있다(주임법, 상임법). 중개실무 파트의 경우 파트 이름 답게 실무와 법이 충돌되면 법은 이래도 '실무에서 이렇게 더 많이 하는 경우가 많은데?'하고 이의제기시 실무 부분의 손을 들어주는 경우가 많다. 과거에는 공법에서 점수를 깎고 공인중개사법에서 점수를 채운다는 인식이었으나 공인중개사법도 난이도가 서서히 올라가는 추세다. 공시세법은 크게 지적법 12문제, 등기법 12문제, 세법 16문제로 이루어져있다..공시세법의 공시에 관한 내용 중 지적법(공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 파트는 법 조문 자체에 관한 내용들이라 상대적으로 쉽다. 공시세법에서 가장 고득점을 노려야하는 파트. 가끔 뜬끔 없는 지엽적인 곳에서 튀어나오기는 하나, 그럼에도 제일 만만한 파트다. 등기법 파트는 등기법 뿐만 아니라 법조문으로만은 파악하기 힘든 등기예규에 관한 내용도 들어가기에 얼마든지 어렵게 나올수 있다. 등기법은 민법과 어느정도 연계 되어 있다. 공시세법 중 세법에 관한 파트는 문제수가 적은데 범위는 꽤 넓다보니 의외의 복병이 되는 파트이다. 매 시험마다 문제 출제 비중도 다 다르다보니 열심히 공부한 세목이 안나오거나 지엽적인 쪽에서 시험 문제가 나오는 경우도 있다. 부동산에 관한 세목인 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 등록면허세, 종합소득세 등 문제 수에 비해서 범위가 광범위하다. 특히, 기본법 파트인 조세총론의 범위도 무시할양은 아니다. 세법의 하이라이트는 양도소득세 파트. 세무사 시험에 비하면 새발의 피라지만, 범위에 비해서 세법에 할당된 문제수가 적다 보니 그만큼 시간을 들이기도 가성비가 애매하다. 특히 세금은 모든 정권의 핫 이슈라 세법의 개정이 자주 일어나므로, 학원 등으로 수강하면 모를까 독학이라면 반드시 주의하자. 시험당일날 적용되는 법률, 판례 등이 적용되므로 여러 사이트에서 법이 작년과 달리 개정이 되었는가, 개정이 되었다면 시험당일에는 적용이되는 법률인가에 대해서도 정보를 얻어야한다. 특히 판례가 바뀌는 경우도 있기에 정보 습득이 느리면 시험장에서 당당히(?) 예전 판례를 생각해서 틀려버릴 수 있다. 예를들어, 공유자가 무단으로 토지 독점 사용시 토지 인도 청구가능 유무에 대한 판례의 변경과 분묘기지권 시효취득시 의 지료지급 유무. 2020년 10월 31일 제31회 공인중개사 시험이 실시되었다. 부동산업계 전반에 대한 관심 증가가 영향을 끼쳐서인지 34만 명이 접수하여 역대 최다 기록을 세웠으며, 개그맨 서경석도 이날 시험에 응시했다고 한다. 기사 특히 이번 시험 난이도는 2019년에 비해 훨씬 더 어려웠다는 반응이 많다. 2021년에는 드디어 응시인원이 40만 명을 돌파하였다. 대한민국 대표 시험인 대학수학능력시험의 지위마저 위협할 정도로 공인중개사시험의 위상이 올라간 것인데 이는 고령화와 부동산 호황과 맞물린 것이다. 12월 1일 결과가 나왔으며, 1차는 전년도와 난이도가 비슷했으며(약 21퍼센트), 2차는 공법을 제외한 과목에서 단순 두문자 암기만으로는 풀수없을 정도로 상승하였으나, 공법에 평이한 문제가 많이 출제되며 평년 수준의 합격률(약 29퍼센트)을 유지했다. 이의신청이 무려 4문제나 받아들여져 합격률이 3%이상 상승한 몫도 크다.

공인중개사법 제4조(자격시험)

공인중개사가 되려는 자는 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하여야 한다.

공인중개사법 시행령 제5조(시험방법 및 시험의 일부면제)

시험은 제1차시험 및 제2차시험으로 구분하여 시행한다. 이 경우 제2차시험은 제1차시험에 합격한 자를 대상으로 시행한다.
제1항에도 불구하고 법 제4조제1항 또는 같은 조 제2항에 따라 시험을 시행하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 국토교통부장관(이하 “시험시행기관장”이라 한다)이 필요하다고 인정하는 경우에는 제1차시험과 제2차시험을 구분하되 동시에 시행할 수 있으며, 이 경우 제2차시험의 시험방법은 제4항에 따른다.
제2항의 규정에 따라 제1차시험과 제2차시험을 동시에 시행하는 경우에는 제1차시험에 불합격한 자의 제2차시험은 무효로 한다.
제1차시험은 선택형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다.
제2차시험은 논문형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다.
제1차시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차시험을 면제한다.

3. 시험 정보

3.1 응시 자격

*** 제한 없음
※ 다만, 다음의 각호에 해당하는 경우에는 공인중개사 시험에 응시할 수 없음.
공인중개사법 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분 받은 날로부터 시험시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자
제6조에 따라 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자
시행규칙 제2조에 따른 기자격취득자는 응시할 수 없음 다른 전문직과는 다르게 나 나 등의 규정이 없다. 즉 이런 형벌은 사무실 개설을 하는데에는 제한이 있지만 시험 응시 자체는 아무런 제한이 없는 것. 일단 먼저 합격부터 시켜 놓고 유예 기간이 끝나거나 형 집행이 종료된 이후 형이 되면 사무실 개설이 가능하다.

3.2 시험 시간

구분

시험과목

문항수

시험시간

시험방법

제1차시험 (2과목)

1. 부동산학개론(부동산감정평가론 포함) 2. 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

과목당 40문항 (1번~80번)

100분 (09:30~11:10)

객관식 5지선택형

제2차시험 1교시 (2과목)

1. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무 2. 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정

과목당 40문항 (1번~80번)

100분 (13:00~14:40)

객관식 5지선택형

제2차시험 2교시 (1과목)

1. 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법

40문항 (1번~40번)

50분 (15:30~16:20)

객관식 5지선택형

3.3 합격 기준

구 분

합 격 결 정 기 준

1차시험

매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자

2차시험

매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자

※ 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험에 대하여는 「공인중개사법」시행령 제5조제3항에 따라 이를 무효로 함 요약하면, 1차같은 경우는 80문제중 48개 이상을 맞아야 하고, 중요한 것은 매 과목은 무조건 16개 이상을 맞아야 한다. 1개 배점이 2.5점이니 2.5*16=40이다. 2차는 120문제중 72개 이상을 맞춰야 한다.

3.4 시험 과목 및 출제 비율

구분

시험과목

시험범위

출제비율

제1차 (2과목)

① 부동산학개론

1. 부동산학개론 (세부내역 하단 참조)

85%내외

2. 부동산감정평가론 (세부내역 하단 참조)

15%내외

② 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

1. 민법의 범위 1) 총칙 중 법률행위 2) 질권을 제외한 물권법 3) 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차

85%내외

15%내외

제2차 1교시 (2과목)

① 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무

1. 공인중개사법 2. 부동산 거래신고 등에 관한 법률

70%내외

3. 중개실무

30%내외

② 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

30%내외

2. 도시개발법 3. 도시 및 주거환경정비법

30%내외

4. 주택법 5. 건축법 6. 농지법

40%내외

제2차 2교시 (1과목)

① 부동산공시에 관한 법령 (부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법

1. 부동산등기법

30%내외

2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2장제4절 및 제3장

30%내외

3. 부동산 관련 세법(상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 제외)

40%내외

※ 「부동산학개론」의 시험범위 세부내역

구분

소구분

1. 부동산학 총론

1) 부동산의 개념과 분류 2) 부동산의 특성(속성)

2. 부동산학 각론

1) 부동산경제론

① 부동산의 수요와 공급 ② 부동산가격이론 ③ 부동산의 경기변동

2) 부동산시장론

① 부동산시장 ② 입지 및 공간구조론

3) 부동산정책론

① 부동산정책의 의의 및 기능 ② 토지정책 ③ 주택정책 ④ 부동산 조세정책

4) 부동산투자론

① 부동산투자 이론 ② 부동산 투자분석 및 기법

5) 부동산금융론

① 부동산 금융․증권론

6) 부동산개발 및 관리론

① 부동산 이용 및 개발 ② 부동산 관리 ③ 부동산 마케팅

부동산 감정평가론

① 감정평가의 기초이론 ② 감정평가방식 ③ 부동산가격 공시제도

4. 진로

공인중개사법 제18조(명칭)

개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 한다.
개업공인중개사가 아닌 자는 "공인중개사사무소", "부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니된다.

부동산 중개업을 할 권리가 생긴다. 거리에서 많이 보는 "OO부동산", "XX부동산" 등이 바로 개업공인중개사 사무실이다. 하는 일은 부동산, 즉 집이나 토지 등의 매매나 임대를 중간에서 중개해 주는 것. 물론 부동산 매매나 임대 시에 당사자끼리 만나서 진행해도 문제는 없지만, 부동산 주인이 매수자나 세입자를 찾는 것부터가 문제고, 찾았다고 해도 계약 방법이 어려운 만큼 이런 일들을 해 주는 공인중개사는 거의 필수다. 한편 90년대부터 2000년대 초에는 복비를 아끼기 위해 공인중개사를 거치지 않고 직접"세놓습니다"같은 광고를 하고 집주인이 세입자가 될 사람들에게 집을 보여주는 경우도 많았는데 이를 이용한 범죄자들이 기승을 부렸던 적도 있었으며 '이수일연쇄살인강도사건'이 대표적인 사례로 꼽히고있다. 이에따라 형사나 경찰관계자들은 꼭 부동산중개업자를 끼고 거래를 할 것을 권장한다. 부동산 주인은 공인중개사에게 부동산을 내놓고, 부동산을 찾는 매수자나 세입자는 공인중개사를 만나 상담하면서 조건에 맞는 부동산을 찾으면 되기 때문. 그리고 거래가 이루어지면 공인중개사는 중개보수를 받는다.
"복덕방"이라는 명칭으로도 부르기도 하는데 이는 개업공인중개사 사무실과 다르다. 일명 자격시험 시행 전(1984년 이전)에 중개를 업으로 영위했던 기득권을 보호하기 위해 자격증 없이 중개업을 가능하게 국가에서 업무에 제한조건을 걸어 인정해주는 중개인이다. "공인중개사사무소"라는 문자를 사용하면 안되고, 영업소가 위치한 지역에 있는 매물만 중개업이 가능하고, 신규 등록이 불가하여 시간이 지나면 자연히 사라질 예정이다. 현재에도 거의 찾아보기 힘들다.
법무사와 많이 엮이는 직종이다. 부동산 매매시 등기를 해야 하는데 이쪽 업무는 공인중개사가 못한다. 따라서 공인중개사는 등기 업무를 법무사에게 의뢰해서 진행한다. 아예 법무사와 동업해서 공인중개사 사무실 겸 법무사 사무실을 하는 경우도 있다. 이에 공인중개사 업계 일부에서는 아예 등기신청권을 가져오고자 목소리를 내고 있다.
예전과 다르게 자격증 쓰임새는 다양하고 무한한 발전 가능성이 있다. 그래서 그런지 시험 응시자들을 보면 10대~70대까지 다양하며 응시 준비자들도 많아 공인중개사 관련 네이버 카페, 다음 카페 등이 적지 않은 편, 카페를 참고하면 공부 방법, 시험정보, 최근 판례 등을 도움받을 수 있으니 참고해서 한다면 시험을 조금 더 수월하게 할 수도 있으니 찾아보는 것도 좋다. 최근 부동산 학과생들은 물론이고 상경 대생들이 많이 시험에 응시한다. 금융권 취업을 위한 최소한의 스펙이고 이는 부동산 대출을 주 업무로 하는 은행 등 금융업계에서 부동산 지식을 많이 요하기 때문이다.
이런 부동산 중개 시장과 공인중개사 자격증의 쓰임에 힘입어 공인중개사 자격증 소지자는 2021년도에 46만 3천명이 넘는 상황이다. 해마다 2만명 정도가 시험에 합격하는 상황이니 23년도에 50만명 돌파가 확실시 된다. 물론 장롱으로 남아있는 사람도 많지만 활동하고 있는 수도 11만명 정도로 활발한 상태이다. (한해 2만명 넘게 쏟아지는 공인중개사)
한국부동산원 신입 공채(부동산 직무 한정)에서 가산점이 있다. 그리고 공무원 시험/경찰공무원에서는 토익 600점이나 컴활 2급을 받았을 때와 동일하게 2점의 가산점을 준다. 학점은행제도에서 학점 인정이 된다. 주택관리사, 전기기사, 경비지도사와 함께 취득하면 임대관리, 시설, 경비용역회사 관리직으로도 갈 수 있다.